海外樓市|匯弱利息低!日本樓市熱 業主愛揀full paid買家
受惠旅遊業蓬勃反彈,加上日圓匯率及息口低水,近年不少海外買家對投資日本物業蠢蠢欲動。有日本代理指,近月不少香港、台灣、韓國及內地人等,在大阪、東京及北海道參觀物業,但目前鎖匙盤不多,由於當地樓市熾熱,部分業主不願等待買家3個月按揭申請期才出貨,傾向覓full paid(全額付款)買家。
強勁旅遊業及文化吸引海外投資者進駐日本,日本國土交通省《2020年度海外投資者調查報告》的資料顯示,大多數海外投資者在2009年全球金融危機前就開始投資日本房地產;2020年正值疫情期間,當地包括項目開發、土地收購、房地產上市公司股票收購等的房地產總投資額,達4萬億日圓(約2,096億港元),當中外國投資者佔34%,為2009年金融危機以來的最高水平。若以海外投資者地區劃分,北美佔59%,其次是亞洲佔27%,歐洲佔14%。
海外樓市|沒收入信貸紀錄 銀行拒批按揭
一般而言,香港人在日本沒有任何信貸、收入及交稅紀錄,在購買第一層物業通常銀行不會批出按揭,買家需要用現金全額購買,所以香港投資者大多購買70萬至100萬元物業,方便可以full paid負擔。
然而有部分物業仍可以申請按揭貸款,尤其是高樓層的塔樓型新樓樓花較容易獲批,一般可以批出五至七成按揭。根據日本銀行說法,申請按揭物業樓價需要超過5,700萬日圓(約300萬港元),借貸金額最少1,000萬日圓(約52.3萬港元),物業需要符合新耐震標準,即是1981年之後建好的物業。
海外樓市|日銀行港設分行 可助轉按套現
銀行會對每個物業進行估值及盡職審查,即使是購買新樓樓花,亦要逐個物業檢查透徹,才會考慮是否批出按揭。香港人普遍會選用Orix日本銀行申請當地按揭,Orix除了是日本在地的銀行,近年在香港亦有開設分行,申請人可以在港進行按揭貸款審查,如果有香港本地物業,亦可以在銀行進行轉按套現。當然,在香港本地銀行進行二按貸款會更為方便,不過值得留意是,香港樓價普遍下跌一至兩成,如果貿貿然轉按或需「抬錢」補差價,得不償失。
海外樓市|入息每月最少3萬 需兩年稅單
目前申請日本物業的按揭貸款入息為每月最少3萬元,或年收入36萬元,銀行最主要評估申請者是否有能力償還貸款,另外亦會評估申請按揭貸款物業的租金收入。此外,申請者需要最少兩年稅單、公司在職證明,如未能即時提供在職證明,亦可以提供糧單,但之後都要候補在職證明。
然而,目前日本樓市十分熾熱,情況類似英國2021年,如果是優質地段樓盤,會出現同時十多個潛在買家競價的情況,不少日本業主不會等買家申請按揭、即3個月後才成交,通常傾向現金購買的買家。
撰文︰Wendy全球樓行
原文刊登於 AM730 https://www.am730.com.hk/地產/海外樓市-匯弱利息低-日本樓市熱-業主愛揀full-paid買家/410305?utm_source=yahoorss&utm_medium=referral