王國龍嘆中港資產「冇好嘢買」 領展聚焦澳日星洲高流動性市場

本港物業市場表現欠佳，內地房地產也尚待政策後續發揮效用，領展（0823.HK）轉而把焦點放在低風險及流動性充裕的澳洲、日本及新加坡市場，執行董事兼集團行政總裁王國龍直言，放眼未來澳洲、日本及新加坡的發展機會最多，「今日香港冇乜嘢買、又冇乜人攞嘢出嚟賣、賣嘅嘢又未必係最好，多數破產、負債……未見過有邊件嘢係好好，國內（中國內地）都冇乜，要出去投資。」

王國龍指出，疫情之後很多地區的買賣停滯，但澳洲及新加坡的資產成交有增加，買賣差價已拉近，不似香港般，在叫價及出價上仍有距離；再者，本港的市場太細，發展至一定程度後便要轉往境外；旗下澳洲及新加坡物業表現不錯，故領展業績比很多同行更好。

做準備迎接長期高息

根據年報，領展12個內地投資物業佔其物業組合價值2410億元的14.6%，尚未觸及20%的投資上限，王國龍坦言，內地市場足夠巨大，人民幣單一貨幣在外滙及對沖上，比起涉足其他亞洲市場簡單，如中央能成功刺激經濟，繼續在內地投資「不知幾開心」；目前中國出口受壓，要大力催谷內銷內循環，中央刺激經濟的措施已準備了一段時間，但未必會短時間內出台，若扶持政策針對地方政府，消費者未必受惠、仍舊消費降級，所以希望市場對前景樂觀、願意消費、消費品價格上升，作為業主才能受惠。

美國大選塵埃落定，談及對息口走勢的影響，王國龍認為，特朗普再度當選美國總統，加上共和黨在參議院、眾議院及最高法院取得優勢，能力可以變大，頭兩三年應該會做到很多事，大多數行動都會令通脹上升，不排除令減息速度減慢；預期息口持續高企，領展部署在長期高息環境下運作，而同業未有做好準備下財務負擔加劇，或要變賣資產，當買賣差價拉近後，將能夠「買到好嘢」，但因內地及香港的機會不算多，故留意其他國家市場，有意分散風險。

港商場犧牲租金換人氣

本港零售方面，領展截至9月底止上半財政年度香港零售物業組合續租租金調整率僅0.7%，其中街市更要減租5.8%，王國龍直言，香港租金挑戰大，「我哋對下半年審慎，冇樂觀呢兩個字」，因租戶的員工薪酬及來貨等成本壓力上升、港人北上、疫後市民習慣早歸，導致商戶利潤受損。作為業主盡量想商場租滿「做旺個場」，所以「租金可能要有啲犧牲」；業績公布租金調整平均數，實際上有加有減，但估計本年度「減的機會多過加」。

中證監4月提出把房託納入「滬深港通」，王國龍透露，投資推廣要經過不同券商，領展有開始與內地券商聯絡；投資者組合上，領展想要長線投資者，惟也要有短線投資者帶動流通量令股價有反應，內地投資者傾向短線，希望房託互聯互通盡快落實，屆時會再與券商商討。

採訪、撰文：陳遠威