雅虎香港新聞 銀行估價拾級而下 買樓要留意借唔足?
在疫情及烏俄爆發戰爭負面因素交雜下，本地樓市頹勢持續，出血個案頻現，銀行要再調低物業估價。如果趁疫市執平貨，要留意估價不足，買樓後借唔夠，要抬錢上會問題，應如何避免？
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銀行估值趨向保守
銀行對樓市估價有多淡？根據中原估價指數(主要銀行)CVI最新報29.14點，較上周33.83點，下跌4.70點。CVI連跌3周共11.47點，並已跌穿30點，預告樓市持續向下調整。
CVI在60點以上反覆徘徊，反映銀行睇好樓市，樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊，反映銀行睇淡樓市，樓價亦會向下。
再者，有本地傳媒統計了20個大型二手屋苑單位估價，其中85%於過去一個月估價出現下跌，當中以鰂魚涌太古城及長沙灣宇晴軒按月同挫約3.1%最多，另包括將軍澳新都城等4屋苑弱勢未止，估價已連續5個月下挫。
樓價持續向下，由於業主急出出貨，令成交價再下挫，令銀行有再降估值風險。
成交蝕讓拖低銀行估價
以太古城為例，近日錄蝕讓，太古城唐宮高層A室，實用面積約489方呎，兩房間隔，早前以1,140萬元放盤，最終以980萬元售出，累減160萬元或14%，成交呎價約20,041元。原業主於2019年以約975萬元購入，持貨剛過辣招期，帳面僅賺約5萬元，計及使費要蝕錢離場。
另外，上水中心2座低層B室，實用面積330方呎，屬2房間隔，以488.5萬元沽出，跌穿500萬元關口，也是屋苑近一年低位，亦低於銀行估價46萬元。
如何避開估價不足問題？
如果趁樓價回調吼平貨，可能出現銀行估價不足問題，業主要準備好足夠資金，填補預期貸款額與真實貸款額之間差距，才能借入按揭，成功置業，如果買樓不成功或要撻訂收場，令買家大失預算。
為何出現估價不足，因為樓價持續向下，新估價較舊估價為低，令實際取得貸款額較預期少，應如何避免？
在跌市下，要做好準備功夫，首先按揭申請前要查冊，及早發現單位違契、僭建等隱藏問題，否則待到銀行進行估價時才發現，有機會拉低估價。另外，各銀行對物業的估價標準均有不同，業主宜向多幾間銀行查詢物業估價，找出估價最高的一間。如果，準業主有相熟的按揭專員，亦可派上用場，請按揭專員幫手，嘗試讓銀行選用較高估價。
最後，由於銀行在淡市中估價較審慎，若準買家打算入巿，更加要計算好供款能力和銀行的壓力測試，以策萬全。
