順豐房託擬明年購母企灣區項目 華南物流地產需求勁出租率穩

粵港澳大灣區內城市互聯互通講求人流、物流、資金流、訊息流，並帶動不同行業發展，其中物流倉對區內貨物中轉分撥擔起重要角色，順豐控股旗下物流物業公司順豐房託（2191.HK）把大灣區所在的華南地區視為業務重鎮之一，執行董事兼行政總裁翟廸強直言，華南區內物流地產供應少且需求不斷增加，抗跌力較其他地區強，面對經濟欠佳行業受壓，該區物流倉的租金及出租率較華北及華東等地穩定，待市況明朗後擬明年向母企洽購灣區項目。

面對經濟下行，翟廸強表示，現時不論新舊租客都對租金較為敏感，物流地產行業經營相對較穩定，一個100萬方呎的場地只由少量租戶使用，租客及租金的穩定度會較高，不似寫字樓或商場要處理多個租戶招商及管理般複雜，就算面對大環境經濟欠佳，各行各業都受影響，只要租戶認為物流倉適合，其流失的風險較低。

區內空置率僅單位數

翟廸強續說，物流地產的供求關係密切，內地整體市場面對較大困難，因部分地區供應過剩出現下行壓力，華北市況差、華東亦有挑戰，而華南尤其大灣區相對較好，區內物流倉的空置率只有單位數，雖然租金較高峰時期有高單位數差距，但比起華東的租金自高峰回落三成不算太差。

華南的物流地產空置率較其他地區低【見表】，翟廸強解釋，華南地區製造業很強，對物流倉的需求較高，而可用作物流倉的土地不多、新供應少，需求則持續增長，所以短期內華南尤其是大灣區別具吸引力，因大型跨境電商及製造業對物流倉有一定程度的需求；華南製造業出口經驗多，海關很有效率，吸引大型企業扎根廣東出貨，令華南的物流倉市場環境相對其他地區好。

香港過去十多年物流倉供應非常少，反映需求沒有爆炸式增長，但面對經濟不景時，空置率仍可維持健康水平，未來兩三年都不會有大變化，儘管一定有租金壓力，明年租約到期或要下調租金，但不太擔心要靠減租去找租客。

順豐房託旗下4個項目合共近42.77萬方米，當中80.2%都是由順豐集團（下稱集團）租用，位於佛山的物業更近乎100%由集團使用，翟廸強稱，公司雖然是獨立上市，但方向上會盡量幫助集團，租金方面一定要按照市況釐定，故公司會盡量做好服務及配套，讓租戶營運得更流暢，分擔不論是內部或第三方租戶的壓力。

順豐房託多次提及有留意大灣區項目的收購機會，翟廸強坦言，收購會較小心，儘管減息周期開始，惟次數及減幅仍要留意，而且地緣政治上，戰爭或政治選舉對市場帶來的風險很高，故不會積極部署收購，會持續做好風險管理工作，所以公司維持全數貸款定息，包括四成長期定息及六成短期定息，以避免市場波動。

重點關注物業質素

翟廸強指出，大灣區物流倉放盤不多，加上難以判斷何時是低位，公司不會做短期投機活動，重點是關注物業質素；進行收購時優先考慮集團的項目，因為「自己人」比對資料研究會較方便，而且有實力強的租戶，相對較穩陣；集團在大灣區有5至6個項目接近完工，適合公司考慮，但實際要視乎市場環境，待市況明朗、資金成本合理，明年將再作部署。

採訪、撰文：陳遠威