北都牛潭尾 擬建1.3萬伙主攻私宅

特區政府逐步推進北部都會區發展，《施政報告》指年內公布元朗牛潭尾初步發展建議與新界北新市鎮及馬草壟一帶的初步發展建議，據發展局向立法會提交的討論文件，當局已完成發展牛潭尾的初步規劃，涉及127公頃發展用地，除建議發展佔地46公頃的大學城及9公頃的綜合醫教研醫院，擬議的牛潭尾鐵路站附近將規劃為綜合住宅社區，預算有18公頃土地用於新增住宅，當局表明是以私人住宅為主，強調北都發展因地制宜，不與整體公私營房屋七三比掛鈎。

新增人口3.6萬 造價未估算

文件列明，牛潭尾住宅用地以6倍地積比率作假設，將提供1.2萬至1.3萬個單位。現階段預期發展牛潭尾將新增人口約3.2萬至3.6萬人，就業機會約2.2萬至2.6萬個。

發展局發言人表示，住宅以私樓為主，主要是服務日後區內的學者、研究人員、教職員、醫生、護士，以及其他專業人員等，沒有考慮發展港人首置盤；諮詢公眾意見後，並非沒有調節空間，例如受發展影響的村民是否想原區安置。區內生活圈將自給自足，包括娛樂、購物及社區設施等，並會把橫貫牛潭尾東至西的河道綠化為面積13公頃、長約2.1公里的休憩空間，設有步行及單車徑，方便往來各個場所，也提高生態價值及抗洪能力。

當局今天（14日）開始展開為期兩個月的公眾參與活動，讓各界交流討論，再制定牛潭尾建議發展大綱圖、進行環境影響評估、制定推展發展的時間表，之後需就工程進行詳細設計，待2026年完成改劃後再啟動收地程序，預計政府主導的土地平整及基礎設施工程最早2027年開始；土地規劃研究費用涉6000多萬元。

項目造價方面，發言人稱，先主力做好土地規劃，待後續技術研究及詳細設計，才有確實造價估算，包括攤分幾多年進行工程，強調會顧及政府財政管理好現金流；牛潭尾發展時間在洪水橋等新發展區之後，拉長發展期避免開支集中同一時間。

牛潭尾發展面積127公頃，加上3公頃綠化地帶，近130公頃項目面積中有約六成（80公頃）為私人土地，當局建議，可考慮原址換地、鐵路加物業發展等模式，借助市場力量提速提量，讓公共財政可持續。發言人指出，如住宅用地由私人持有，可申請原址換地，自行平整土地作物業發展，否則將由政府收地再招標，而因近日樓市走勢改善，有信心成事；因項目逾半面積發展大學城、醫院及公共設施，未必適合片區開發模式。

隨北環線通車 首批2034遷入

牛潭尾位處元朗市中心東北面、新田以南，臨近錦綉花園，規劃將以鐵路為主要出行模式，將來經鐵路交通可30分鐘出九龍市區，約15分鐘抵深圳福田；預計首批房屋、醫院及大學城用地可於2029年起陸續完成平整，首批居民將隨2034年港鐵北環線通車後陸續遷入；道路方面有新田公路及未來的北都公路等，尚未開通的道路希望2036年前完成工程。

受發展影響的攸潭美村（非原居民村），目前有約500個住用構築物，按每戶約2.6人計，估計涉1300名村民，另有約20塊棕地，合資格村民可申請遷往房協的專用安置屋邨。發展範圍中沒有歷史評級建築物，但有一處私人土地具考古價值，將請考古專家發掘值得保留的東西。