【新聞點評】慎防「淺層負資產」深層化

本港樓市持續低迷，金管局最新公布負資產個案達到4.1萬宗；仲量聯行更估計，若計及發展商按揭及財務公司二按，真實的負資產數量可能多達8萬宗，直逼2003年高峰期的10萬宗水平。當然，負資產「苦主」並非全都水深火熱，事關「負一蚊」和「負一千萬」都是負資產，處境卻不可同日而語。基於樓價跌幅、按揭條件、失業率等差異，相比起2003年，現今「苦主」們普遍屬於「淺層負資產」，依然「有得救」，當務之急是防止這種情況擴大及「深層化」。

據金管局公布，截至9月底住宅負資產個案達到4.1萬宗，創2003年以來新高，更較6月底（3萬宗）激增34%。值得留意，由6月底到9月底的3個月內，本港住宅樓價跌幅不算太大，中原指數由141點降至136點（跌幅約4%），差估署樓價指數則由303點降至288點（跌幅約5%）。在樓價未見急瀉情況下，負資產個案卻猛增逾三分之一，相信主要是銀行下調物業估價幅度較大，導致大批業主墮入負資產範圍。

仲量聯行料負資產實際8萬宗

與此同時，仲量聯行香港主席曾煥平指出，金管局的數字未有計及發展商按揭及財務公司二按個案，因此他認為當局其實低估了真實情況，「可以肯定負資產實際數字水平更加高」。據其估計，目前本港負資產個案可能已經達到8萬宗。

事實上，金管局的統計僅涵蓋由銀行承造的一按貸款。不過近年來，由發展商提供、俗稱「呼吸plan」的高成數按揭日益普及；同時自2019年疫情爆發後，部分業主為了周轉，向俗稱「財仔」的財務公司借取二按、三按甚至N按，這些個案都是最容易淪為負資產，卻未被納入金管局統計，難怪曾煥平認為真實的負資產宗數較官方統計高出一倍。

不過另一方面，大家對於「負資產」這三隻字也不必聞風色變。一來這僅表示相關物價最新估值已低於按揭餘額，卻未計算欠款人其餘「家底」（例如現金、股票、其他物業等資產價值）；二來如文首所講，「負一蚊」和「負一千萬」不可同日而語，因此「負幾多」才是關鍵。

樓市較高位累挫28% 不比九七

從整體脈絡來看，現今的負資產情況跟2003年存在三大差異。首先，中原指數由1997年6月的104點高位，到2003年8月最低跌至31點，累瀉逾70%。樓價勁插七成，輕易插穿業主們防守能力，亦意味他們普遍「負」得很深。舉例說，一個物業買入價為500萬元，按揭餘額為400萬元；但隨着樓價瀉七成至僅150萬元，意味業主即使賣出物業，仍繼續欠銀行250萬元，實在難望「返家鄉」。

與之相比，在今次周期，中原指數由2021年的191高位，跌到現在137點，累瀉約28%。因此業主們即使淪為負資產，其物業最新估價與按揭餘額的差距亦普遍不會太大，未至於深陷絕望。

其次，在1998年之前的樓市高峰期，「炒風」非常熾熱，當時按揭業務監管不嚴，買樓人士不但很容易借取九成按揭，還能用高槓桿「炒」幾個物業。例如一個人可能只有200多萬元本金，卻持有4至5個、總值達2000萬元的物業，絕不算出奇。所以樓價只要略跌一兩成，這些炒家便會「爆煲」兼且「火燒連環船」。

汲取當年慘痛教訓，金管局由2009年到2017年連推八輪「逆周期」措施收緊按揭監管，包括降低按揭成數、引入壓力測試、限制持有多項物業等，港府亦相繼推出BSD、SSD、DSD等印花稅「辣招」。這些審慎措施令樓市「炒風」大致絕跡，市場由用家主導，按揭比率較低，購入物業亦多屬「一個起，兩個止」，就算變成負資產也不等於立刻「爆煲」。

失業率低 業主仍供得起樓

最後，2003年的慘況不但是負資產超過10萬宗，同時失業率亦達到8.6%歷史高峰。當時不少市民慘受雙重打擊，既淪為負資產，又陷入長期失業，慘上加慘。反觀目前，本港10月份最新失業率仍維持於3%低位，勞動力供應緊缺，大多數打工仔連續幾年加薪幅度不俗，起碼有能力繼續供樓。

整體來說，撇除少數極端個案，現今大部分負資產「苦主」典型例子是在2017年後入市買樓，在按保計劃下借取較高成數按揭（八至九成），隨着樓價下跌約兩成，現在物業淨資產已變成負數，但幅度不深，僅屬「淺層負資產」。同時，這些業主當年「上會」時接受壓力測試，每月供款佔入息不高於50%，加以此前幾年低息周期減輕供樓負擔，他們又獲得加薪，令供款佔收入比率更低，每月還能「有錢剩」。換言之，該些「苦主」儘管手持物業已變負資產，卻依然「供得起樓」，可能還持有一兩百萬元的現金和股票，整體身家仍屬「正數」。

政府必要時應「加甜」

講到底，「淺層」和「深層」負資產情況的最大分別，在於前者仍可望「有得救」。舉例說，即使樓價不回升，但只要維持平穩，隨着業主每月供樓減少按揭餘額，或許在數年後便能「脫負」。

從社會角度看，現時最值得擔心的是「有得救」變成「冇得救」，萬一「淺層負資產」情況擴大（例如突破10萬宗）及惡化（按揭餘額與物業估價的差距愈拉愈大），本港社會恐怕會好似2003年般深陷愁雲慘霧、悲劇頻生。正因如此，港府必須密切關注樓市走勢，在有需要時「加甜」支持市場，避免「深層負資產」困局捲土重來。

高天佑