海外樓市專題|澳洲包租支出高 善用扣稅
澳洲的居住成本持續攀升,全國住宅租金每周中位數自2020年8月起,以平均每年8.3%速度增長,2023年12月再創出新高的601澳元(約3,106港元),即月租達12,400港元。然而海外投資者買澳洲樓亦要面對不少稅務問題,尤其是租金收入稅入場已超過30%,有澳洲稅務會計師表示,租金收入有不少扣稅項目,首兩三年收租物業或可大幅慳稅。(撰文︰Wendy全球樓行)
住宅租金年平均升8% 悉尼最貴
據地產數據分析公司CoreLogic公布數據,全澳住屋開支飆升,租屋人士需要支付的住屋開支,每年中位數達到31,252澳元(約161,548港元)。全澳住宅租金從2020年8月的每周437澳元(約2,258港元),上升到2023年12月的每周601澳元,每周租金中位數增加了164澳元(約847港元),平均每年上升8.3%。
悉尼成為全澳住宅租金最昂貴城市,平均每周745澳元(約3,851港元);其後是坎培拉,每周為651澳元(約3,365港元);珀斯居第三,每周630澳元(約3,256港元);布里斯班每周住宅租金為627澳元(約3,240港元),居第四;達爾文為第五,每周611澳元(約3,158港元);墨爾本和阿德萊德的住宅租金均為每周565澳元(約2,920港元)。
租金收入上升,對於投資回報而言是好事,然而面對高達45%稅階的澳洲而言,意味租金收入隨時打五五折,卻是不太理想。
海外買家付租金收入稅及印花稅
澳洲稅務年度本期計算日由每年的7月1日至明年的6月30日,其中身為稅務居民需要繳交的所得稅(income tax),首18,200澳元為免稅,18,201澳元至 45,000澳元稅率19%;45,001澳元至120,000澳元稅率32.5%;120,001澳元至 180,000澳元稅率37%;180,001澳元或以上稅率45%。
身為海外投資者如購買當地物業出租,其租金收入亦需要徵收租金收入稅(Rental Income Tax),不過海外投資者屬於稅務非居民(Foreign Tax Resident),並不享免稅額,其租金收入稅階為首12萬澳元稅率32.5%,120,001澳元至 180,000澳元稅率37%,180,001澳元或以上稅率45%。
另外,海外買家置業除了需要繳付基本印花稅3%至4%(不同州份各有不同),另外還有額外印花稅,以墨爾本為例即是8%。
水費清潔按息代理佣金 可扣稅
澳洲特許稅務顧問葉文傑表示,投資澳洲物業亦有不少扣稅項目,例如市政費(Council Fee)、水費、土地稅、清潔、園藝和割草、除蟲、各項保險(建築物、財產、公共責任、租金損失)、按揭利息支出可全數扣減、地產代理佣金、屋內維修與保養、法律費用、放租盤廣告,法人團體管理基金費用及收費,支付大廈維護及管理的日常費用,以及物業折舊,即包物業結構和固定物品磨損。
葉文傑指,假如投資者購買一間約50萬澳元(約255萬港元)的一手公寓,一年約2萬澳元(約10萬港元)租金,新樓的折舊率差不多佔1萬澳元(約5萬港元),現時按揭利息5至6厘,尤其是還息不還本(Interest Only)可扣減的利息更多,通常扣減各類支出後,剩餘就計入32.5%稅率。一般首3至4年都會是租金收入是負數,亦算是合理。
倘扣支出後收入負數 可抵銷增值稅
這個「負數」收入,每年都可以累積下去,例如第一年負數1萬澳元,第二年又負數了8,000澳元,第三年負數5,000澳元。日後出售物業,其負數總和可以抵銷物業的增值稅,例如物業買入價為50萬澳元,賣出價為70萬澳元,當中增值的20萬澳元可以扣減「累積負數」的2.3萬澳元,才計算增值稅。
原文刊登於 AM730 https://www.am730.com.hk/地產/海外樓市專題-澳洲包租支出高-善用扣稅/428865?utm_source=yahoorss&utm_medium=referral