復仇者都要出山 藍籌屋苑應該起「新樓」？

The Beatles剛推出新歌《Now and Then》，同時傳出Marvel有意重召初代復仇者出山重振系列人氣，看來經典再造是抗衰退靈藥。本地發展商正面對樓市衰退，推出藍籌屋苑「新樓」能否提升買家入市信心？

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長江集團中心一、二期相差24年

十大藍籌屋苑均落成多年，單位亦早已沽清，要推出「新樓」看似是空想。但將藍籌屋苑當作一個品牌，發揮空間就大得多。現成例子是長實將和記大廈重建為超甲廈並命名為長江集團中心二期，並沿用長江集團中一期的設計特色，標誌二期是作為一期的伸延，而一期早於1999年落成，一、二期落成年份就相差24年，正好說明藍籌屋苑品牌雖然有相當年日，靈活運用仍可以推出「新樓」。

最簡單直接方法，是發展商出手收購藍籌屋苑一、二幢物業作重建。藍籌屋苑恆常有大量放盤，加上樓市低迷，假如收購價略高於市價，業主們大都樂意甩身離場。不過老牌藍籌屋苑密度高，即使只拆一、兩幢重建，工程都難免會影響屋苑其他樓宇，甚至會有小業主打官司反對，對發展商而言，這方法看似簡單或最終手尾長。

另一方案是像長江集團中心般，沿用藍籌屋苑品牌，在屋苑附近收地興建新項目，以藍籌屋苑的全新期數為賣點。例如長實今年中申請將紅磡海灣軒酒店改建為住宅，將來如沿用黃埔花園第N期命名，輕易就可以掀起話題，效果一如和黃醫藥沿用和黃品牌般，令散戶留下深刻印象。

除了附近新項目沿用藍籌屋苑品牌，再進一步部署，是將藍籌屋苑擴大為品牌系列，一如Marvel將多位超級英雄建構為故事串連互動的「Marvel Cinematic Universe」。現成例子是近年新地在元朗、錦田多個新盤都沿用「Yoho」品牌，正部署開售的天水圍新盤命名為「Yoho West」，代表「Yoho」品牌已擴展至天水圍區。參考此策略，政府及港鐵東涌新土地，發展商將來可以沿用映灣園品牌作伸延。恆地、新地、新世界及長實如合作在北部都會區興建大型項目，亦可考慮沿用「第一城」品牌，作為沙田第一城的伸延。

將藍籌屋苑擴大為「藍籌Universe」，衍生的問題是未來十大屋苑樓價指標如何計算，應否將新落成的藍籌屋苑「新樓」納入計算？假如納入，平均呎價又可能被推高，不納入計算的話，至少藍籌屋苑「新樓」業主會表示不滿。不過近年亦有聲音指藍籌屋苑已過氣，應加入日出康城、柏傲莊等具人氣新屋苑作指標，從這角度看，藍籌屋苑品牌的真實號召力，亦可能會遠不及The Beatles出新歌及Marvel初代復仇者出山了。