撤辣前買樓花 上會放寬按七成

為配合樓市全面「撤辣」，金管局於2月28日放寬按揭逆周期措施，上調不同樓價的按揭成數上限，惟新措施只適用於2月28日後簽訂臨時買賣合約的準業主。金管局周五（14日）向銀行發出指引，擴大措施的涵蓋範圍至2月28日前已簽臨約的自住樓花按揭，意味此前選用建築期付款、現時準備上會的樓花買家亦可受惠，3000萬元或以下的住宅同樣能敍造最高七成按揭，業界相信可減低因無法上會而面臨撻訂的風險。

樓價跌 助建期買家免撻訂

目前有數個大型新盤臨近交樓，近年本港樓價節節回落，若有買家一兩年前購入樓花並選用建築期付款，現在申請按揭上會，或出現估價低於成交價的情況。銀行在審批新造按揭時，一向以成交價或最新估值的較低者計算最高貸款額。物業估值下跌，即實質按揭金額縮減，準業主或需額外籌措首期資金差額方可上會。

因此，有部分在樓價高位購入樓花的買家，於收樓時被迫撻訂離場。將軍澳日出康城凱柏峰一二期有買家向發展商發出聯署求助信，指將快入伙時，向銀行申請按揭發現單位估價不足，若不「抬錢上會」就被迫撻訂，要求發展商提供4.5厘利息補貼現金回贈、與主流銀行協商幫助「估足價上會」，以及提供過渡性貸款等。

金管局認為，在銀行按揭業務風險得到妥善管理的前提下，有空間微調2月28日公布的措施，以協助有實際困難的用家敍造較高成數的按揭貸款。該局公布，在「撤辣」前已簽訂臨約的自住樓花，按揭成數上限亦與「撤辣」後的物業看齊，即樓價3000萬元或以下可按最高七成，3000萬元以上至3500萬元最高六至七成，3500萬元以上最高六成，調升幅度視乎簽訂臨約時的政策。

中原按揭董事總經理王美鳳舉例，若買家於2022年以1500萬元購入一手樓花單位，現時估值下跌15%至1275萬元，擴大放寬按揭生效期前，根據當時簽署臨約日期，買家可造按揭成數為估值的五成，可造按揭金額由750萬元降至637.5萬元，即須補首期差額112.5萬元，如未能解決，或面臨撻訂風險。今次擴大放寬按揭生效期後，上述買家有機會獲銀行根據估值批出高達七成按揭，即892.5萬元，毋須面對補付大額首期差額的問題。

簡化以資產計算供款能力

建築期付款在樓花項目上愈見受歡迎，因為買家等候物業落成期間毋須供樓及承擔利息開支，落成後才開始支付，屆時變成現樓按揭，又可獲較高成數貸款，惟存在估值下跌風險。經絡按揭首席副總裁曹德明表示，近年新盤建築期付款買家佔比高達八至九成，放寬措施屬適當做法，對樓按市場有正面支持。

金管局稱，由於選擇建築期付款的買家在接近收樓時才需要申請按揭，物業估值可能因市場環境轉變調整。金管局以往有透過不同渠道，提醒有意購入一手物業的按揭申請人，注意建築期付款的相關風險。

此外，金管局亦微調其他兩項監管要求，包括簡化以資產水平計算借款能力的方法，以及在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入扣減率由至少三成，回復到起碼兩成。王美鳳稱，此舉有助減低上會困難度，藉着持有資產或租金收入，較順利入市。

金管局強調，是次微調着眼於具真正置業需要的用家，並再次提醒市民，置業是一項長期承擔，作出入市決定時，應小心評估風險，量力而為。由於2月28日前簽定的臨約可承造更高成數按揭，按證公司宣布，把按保範圍一同擴展至2月28日前簽定的臨約。

地建會執委會主席梁志堅直言任何調整都有用，相信能幫到用家，但難以即時扭轉樓市狀況。他重申，只要搞好經濟，樓市自然會好。「撤辣」後樓市僅企穩不再跌，息口對樓市影響大，期望9至10月市況慢慢好轉。