撤辣重振樓市 內地客摩拳擦掌
【中大新聞與傳播學院出版《大學線》授權轉載】
「我們決定即日起,撤銷所有住宅物業需求管理措施!」港府自2009年起接連推出樓市辣招以遏抑炒風,施行15年,終於在今年2月28日,隨財政司司長陳茂波公布財政預算案當日撤銷,撤辣後樓市氣氛持續熾熱。
根據美聯物業估計數字,3月一手樓盤成交量達4200宗,較2月升逾14倍,創1998年後單月新高;而反映二手樓盤價格的中原城市領先指數顯示,撤辣後一個月的指數達147.08點,比2月撤辣前後一星期的144.192點反彈約2%。樓市全面撤辣後,吸引不少內地專才和港漂在港置業,也有內地投資者趁低吸納。受訪經紀表示,要把握機會,利用小紅書等內地社交媒體吸納新客戶。
記者|謝書羲 雷海盈
編輯|勞潤淋
攝影|勞潤淋 謝書羲 雷海盈
五折出售内地物業 專才家庭在港上車
35歲的馮小姐來自安徽合肥,她的丈夫從事資訊科技行業,去年6月成功獲批 「專才(輸入內地人才計劃)」來港工作,她以受養人身分帶同兩名女兒於去年7月來港,一直在沙田以16,000元租屋住。撤辣翌日,他們火速以約600萬元購入沙田區一個400多尺的私人屋苑二手單位。
馮小姐表示,來港前已打算置業,但按「減辣」前的稅率,他們要在樓價基礎上,額外繳付各15%的買家印花稅及新住宅印花稅。去年10月政府宣佈減辣,推出「先免後徵」 政策,她表示,當時已有意買樓,但當時剛來港忙於安頓,無暇置業,因此一直觀望。今年2月公佈撤辣後,她與先生擔心房價會再有變動,錯過入市時機,於是當機立斷購買了與月租房同屋苑的兩房單位,不需要重新適應居住環境,亦方便女兒上學。
馮小姐大學畢業後在大學任職物理教師,曾與丈夫在內地擁有兩套房產。決定移居香港後,他們將其全部變賣 ,其中一套物業更砍至市價近一半放售,以應付在港心儀單位的首期。她現時仍未在港找到穩定工作,雖然新屋每月約一萬多元的供款與租房時相若,但生活開支僅能依靠先生的收入。
「(經濟)壓力肯定是有的,香港整體樓價真的很高。」
馮小姐稱來港置業是考慮到日後女兒的教育及發展。她認為香港的讀書壓力較輕,相比內地沒那麽「卷(過度競爭)」。另外,夫妻二人是基督徒,希望孩子能入讀香港的基督教學校。她坦言,目前內地的就業情況不利於年長的職業女性,而她又正處於「35歲這道坎」,隨著年齡增長很有可能被迫離職,再就業亦有難度,她相信香港的就業機遇會比在內地好。
「趁自己還沒有這麼老,出來看一看。」
馮小姐現時在小紅書不時分享在港生活、買樓心得等,更建立了超過200人的「香港買房交流群」,讓內地同胞在群組互通買樓消息,包括在港買樓注意事項、比較各大銀行按揭計劃等。
為子留港鋪路 家長南下「睇樓」
同樣在小紅書分享在港買樓經歷的,還有52歲來自西安的Kiko。為了兒子能在香港找個安樂窩,留意到香港撤辣後,她特意南下「睇樓」。Kiko的兒子從香港的大學畢業後想留港發展,他現時租住太子一幢60年樓齡的單位 ,房子隔音差且通風欠佳,租金亦對他造成頗大的財政負擔,故Kiko希望趁著撤辣時機幫兒子置業。Kiko 買樓預算約600萬,希望買到兩房單位,同時方便兒子上班。來港幾天她看了 深水埗區曉柏峰、Belgravia Place及奧運站利奧坊首隅等 新盤,因價錢問題暫未入手。Kiko認為,香港最吸引之處是「國際性」,「依然是離世界最近的一方水土」,街道也乾淨整潔,香港於她而言是一個魅力無邊的城市。
九龍區樓盤成交量登頂 「新香港人」與內地買家積極入市
中原地產東南中九龍區營業董事李玉祥表示,撤辣後全港近四千宗一手成交量中,九龍區佔超過三千宗,單是Seasons Place、Belgravia Place和泰峯三個新盤就超過1,200宗成交。李稱,撤辣後有不少內地買家買入本地新樓,當中不乏來自江西、廣東、上海以至新疆等地的客人,部份買家已取得高才通或香港身份證,李定義他們為「新香港人」,估算撤辣後新盤的成交數字中,有近六成是屬「新香港人」和內地人 。李推斷,大多「新香港人」是買樓自住,如果持內地身份證買樓,則八成屬投資者。
李玉祥分析,兩地「睇樓」習慣的差異促使本地「貨尾盤」取得不俗成交量。內地新盤大多在未完工時開放示範單位,讓客人實地參觀,而香港新盤大多屬樓花,示範單位多設於商場或商廈。相比下,內地客更傾向購買有現樓或有樓則參考的「貨尾盤」。「看21樓就買21樓,看17樓就買17樓」,能增加買家信心。例如位於啟德的「維港1號」於2021年開賣,撤辣後一個月內賣出約220個單位,是成交量最突出的貨尾盤。
本土地產經紀急速開拓內地市場
撤辣擴寬內地客源,本地地產中介趁機出招吸客。有本港大型地產代理在深圳福田設立香港樓盤買賣聯動店,除了做本地生意,亦掛牌做香港房產生意,幫忙解答內地客在港置業的問題,門店地產經紀估算,平均每天有十多人咨詢。
除了公司,亦有不少地產經紀以內地社交媒體招攬客人。28歲的Gina任職地產經紀6年,主要負責港島區樓盤。為拓展內地客市場,Gina於去年12月特意開設小紅書帳戶,分享香港樓盤資訊,現時有超過400粉絲。她表示,撤辣後睇樓人數明顯增加近一倍,現時平均每天有三至四個客人查詢,每三人中就有一人是內地客,而他們絕大部分都是先透過小紅書與她接觸,然後再轉用WhatsApp、微信等聯絡。她說小紅書未出現前,只能通過591、美聯網等香港房屋交易網站接觸內地客,或者客人直接到地產舖頭商談。
現在Gina會到不同樓盤拍短片和VR實景圖,除了可以上傳公司網頁供客人選購外,亦會親身出鏡介紹,利用小紅書發佈影片。她說現時觀看次數雖然不多,但始終是剛剛起步,依她觀察如果拍片拍得好,問盤人數也相對變多。
從事七年地產經紀的張先生今年1月也開始用小紅書作宣傳,發布放盤影片及樓盤資訊等。他表示,宣佈撤辣初期確實有不少內地人查詢 ,但現在已漸漸減少,平均每天只有一至兩宗。張先生現時的客人中,內地人與本地人的比例為七比三,他觀察到內地客睇樓時有幾處共通點,如喜歡設露台的開揚單位及交通方便,最好能10分鐘內便能步行到港鐵站。張生稱,撤辣後成交量多近一倍,比過往六年好,從前可能兩個月才有一宗成交,撤辣後一個月已做了兩單。
仲量聯行董事:料撤辣後交易高峰短期內持續
仲量聯行有限公司項目策略及顧問部資深董事李遠峰分析,自2009至2023年實施樓市辣招的14年間,一手盤單月成交高峰期始終徘徊在二千宗 ,而撤辣僅一個月就超過四千宗成交,是上一個高峰期的近兩倍,他坦言沒有預計到成交數字會如此強勢。他指,2月未撤辣時的成交量只有三百多宗, 反映樓市疲弱。但他認為撤辣後的成交數字反彈,令地產業界更受惠,特別是中介。
李遠峰認為撤辣只是一個即時性措施,因為撤辣後一個月的成交量已逐漸放緩,撇除全新盤推售,一手貨尾盤成交由每天一百多宗的高峰回落至約六十宗 ,跌近一半,亦要觀察利息走勢能否帶給市場新刺激。中原指數踏入4月已開始回落,反映樓市反彈勢頭亦後勁不繼,4月第二個周末,香港十大屋苑二手成交跌至單位數,是撤辣後首次。但李遠峰認為物業本身並非一個由短期角度作投資的資產,不用急於總結撤辣結果。
「每一個政策都要一些時間消化,不如『讓子彈飛』一會,不用急。」
李遠峰相信,撤辣是吸引內地客的短期誘因,香港最大的吸引之處是自由經濟。他解釋,內地仍有外匯管制的措施,限制國民每年只可以向外地及香港匯出五萬美元,令內地人士不易將資產向外移。「外匯管制對一些大灣區城市,例如深圳,仍是一個弱點。」他指當內地買家想擁有外匯資產分散投資風險,與美元掛鈎的香港物業資產便是其中選擇,加上香港現時樓價從高位下跌近兩成,美匯指數又在高息環境下表現強勢,這些都會促使內地投資者來港買樓。