海外樓市專題｜息魔重壓 英拍賣盤趨增

美國聯儲局最新宣布加息0.25厘，聯邦基準利率目標區間升至4.75至5厘。隨著美國加息，英倫銀行昨亦跟上其加息步伐，上調息率0.25厘。在通脹及加息壓力下英國樓市現下跌趨勢，不少業主因為按揭利率上升，無法償還按揭供款下，需要盡快「甩手」出售物業，以緩解供樓壓力，令「拍賣盤」(Auction property)愈來愈盛行。有樓市專家表示，下半年拍賣盤將會陸續湧現。
(撰文︰Wendy全球樓行)

按息攀升 樓市價量齊跌

英國樓市不再如兩三年前般熾熱，尤其是按揭利率不斷上升的前提下，當地樓市「價量齊跌」。根據英國統計局資料顯示，今年1月整體平均樓價按月下跌1.1%，至289,819英鎊(約280萬港元)，除西密德蘭郡地區外，其他地區按月均錄得跌幅，其中西北地區，例如曼徹斯特、利物浦等地按月減2.4%，平均樓價跌至21.4萬英鎊(約207萬港元)。倫敦按月下滑1%，平均樓價為53.4萬英鎊(約517萬港元)。

統計局最新數據顯示，英格蘭地區去年11月份成交量按年下挫超過12%，至52,896宗。蘇格蘭地區則失逾7.5%，至8,866宗，威爾斯地區下跌超過三成，至2,972宗。

銀主盤供應不斷增多

英倫銀行於2月曾加息半厘，將基本利率升至4厘，創下2008年來新高。美國宣布加息0.25厘，市場預計英倫銀行利率持續上調，在加息及通脹的壓力下導致生活成本上升，不少業主更是「供唔起樓」。Sakura Global環球市場分析及研究部主管李明輝表示，部分物業因業主無法負擔供樓貸款而被收回，淪為「銀主盤」形式推出拍賣，故近日銀主盤供應不斷增多。拍賣的物業的種類不一，這些被強拍的銀主盤，還有公寓、獨立屋及土地等。

根據英國房地產中介Hamptons的數據顯示，由2022年7月到2023年1月，投資出租物業(Buy To Let，BTL)在拍賣行的供應由13%上升到29%，創自2016年12月的新高，而且推售拍賣情況較為急促。

買家需準備大量現金

線上房地產網站My Auction透露，其拍賣物業中，有38%買家都購入用作BTL。同時，英國政府在新財政年度下調資產增值稅津貼約50%，預計明年會再下調50%，即是今年4月6日起，資產增值利潤的免稅額(AEA)從12,300英鎊，降至6,000英鎊。然後從下一個納稅年度再次減半至3,000英鎊，不少物業業主為了「食埋資產增值稅津貼尾水」，而以拍賣形式賣樓以加快整個成交。同時，拍賣行為求盡快出售，要求買家需在1至2個月內付清樓價，大多數買家需在短時間內準備大量現金。

成交價或會低於市價

不過，拍賣行的房地產售價有可能低於市價或業主預期，例如業主急於出售而被壓價等，以拍賣形式的物業交易，在過往的市場上並非主流，李明輝指在加息持續下，年底或湧現更多拍賣盤。

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