海外樓市專題｜老店林立 投資日舖回報穩

日本自開關以來，旅客人數不絕，今年上半年國際遊客超過1,000萬人次，同時當地亦吸引不少投資者進場，除了一般住宅物業外，酒店、店舖、商廈等亦成為旅遊熱潮下受追捧的投資項目。事實上，日本老店林立，百年老店數目冠全球，比例高逾四成，有日本物業投資者熱衷投資有口碑食店，就是鍾情租金回報穩定，不用額外執修「慳水慳力」。(撰文︰Wendy全球樓行)

根據日本仲量聯行統計數據，今年1至6月國際旅客超過1,000萬人次，為4年來首次，與2019年同期相比，已恢復64.4%。截至今年4月，東京的遊客過夜人數較去年同期增加1.8倍；國際遊客過夜人數比例達38%，恢復到2019年水平。至於上半年東京平均每間客房營收按年增221.2%，至46,883日圓(約2,450港元)。

酒店回報收益可觀，早前彭博報道，根據MSCI Real Assets數據，外國投資者今年來已投入20億美元在日本投資酒店物業，為亞洲商業房地產各領域之中比例最高，也超過去年全年的14億美元。

租約可長達20年 收租穩定罕放盤

除了投資大額的酒店外，店舖亦是另類投資。櫻之環球置業行政總裁張明珠表示，開關後有部分投資者套現香港資產，轉投日本小型全幢店舖物業，作為長線投資。以東京惠比壽為例，樓高兩、三層的店舖落在2,000萬元的價格區間。即是便利店也大多以整棟方式呈現，若是公寓大樓的便利店店舖，因為收租太穩定，放盤不常有。

港人吼實受歡迎居酒屋拉麵店入手

另外投資民生社區的超市類型店舖，租金回報逾4厘，一般長達20年以上的租約，由於租約期長，租金收入十分穩定，基本上確保貸款的安全性和穩定性。一般而言，商業大廈按揭成數為物業總價的40%至60%之間，初次購置時，通常按揭年利率約為3.5厘，最低可達至2.8厘。

有投資日本樓逾10年的資深投資者、港人陳先生表示，由於很喜歡日本，早年以投資出租住宅為主，近年最喜歡投資居酒屋及拉麵店，雖然入場門檻高，但正正是「會穩定生蛋的雞」。他自言會上Tripadvisor、日本版的Tabelog以及Google評論上找受歡迎店舖，做足功課，一有放盤就不會錯過。

他又表示，店主普遍不會「走佬」，尤其是有口碑的老店，加上有穩定收入及有業務經營，可以準時交租，居酒屋及拉麵店更每隔3至5年，老闆都會自資裝修店面，不會要求業主出資，而且由於有不少熟客，較少主動搬走。他形容，投資日本店舖是「慳水慳力」。

稅收或蠶食收入 年租百萬稅階40%

不過，陳先生亦表示，雖然投資日本樓租金回報理想，但也要留意稅收會「蠶食」大部分收入，尤其是年租金收入衝破1,800萬日圓(約94萬港元)的物業，即每月租金收入逾7.8萬港元，稅階將直接「晉升」至40%，所以要做好稅務規劃。

原文刊登於 AM730 https://www.am730.com.hk/地產/海外樓市專題-老店林立-投資日舖回報穩/406418?utm_source=yahoorss&utm_medium=referral