海外樓市專題｜英租金登高峯 涉三大推手

美國本周未有進一步加息，然而高息環境持續影響環球樓市，尤其是英國。英國不少出租物業(BLT)業主正面臨沉重按揭利率負擔；加上在壓力測試的要求，部分業主不得不加租，將按揭成本轉嫁租戶；再疊加租盤短缺，三大因素將當地租金推上歷史高峰。調查指，英國近三分之一租戶家庭將收入一半以上用於租金，同時無家可歸的家庭增近三成。(撰文︰Wendy全球樓行)

美國聯儲局維持聯邦基金利率在5.25至5.5厘，但市場預期年底前利率中位數升至5.6厘，並透露年內或會再次加息。市場預測，英國8月通脹率已連續3個月放緩，將足以令英倫銀行暫停其加息周期(昨議息維持利率5.25厘不變)，然而野村證券及高盛表示，銀行利率將維持在5.25厘的水平。

按揭成本增 利息負擔飆四成

高息環境下，連帶租金上揚。業主面臨按揭成本增加，英國出租物業的壓力測試中，除了業主的薪金收入外，物業租金亦計入其中；同時，貸款業主每月亦需要償還更多利息。假設申請出租物業按揭借貸25萬英鎊(約240萬港元)計，攤分25年還款，並選擇償還利息及本金，兩年固定按揭利率由2021年12月底的2.34厘，至今年已升至5.64厘，即每月還款1,102英鎊、全期利息為80,451英鎊，急升至每月還款為1,556英鎊，全期利息為216,857英鎊，每月供款已大增逾40%或454英鎊。即使加租，業主亦難以將逾400英鎊的漲幅全數轉嫁租戶。

如業主當初更進取選擇還息不還本(Interest Only)，每月還款由487英鎊，激增逾141%至1,175英鎊，全期利息由146,250英鎊增至352,500英鎊，即比按揭金額還要多。

銀主盤增移民湧入 租盤短缺

同時，因為部分業主無法再供樓而令物業淪為銀主盤，租盤短缺下，導致租戶需付更高租金，才能找到理想居住環境。另外，新冠肺炎疫情後，有大量移民、尤其是留學生湧入，令租盤需求進一步增加，尤其是在大學城附近的租盤更為短缺。

當地龍頭地產代理之一Hamptons發表最新英國租金指數，全英平均每月租金首次突破1,300英鎊，按年升12%或140英鎊，創下歷史新高。如按地區計，大倫敦按年飆升17.1%，達每月2,332英鎊，倫敦過去18個月中有16個月漲幅均達到兩位數。至於內倫敦(Inner London)區即包括倫敦市、西敏市等13個核心城市，按年升11.8%，至3,076英鎊。外倫敦區更按年急升18.1%，至2,191英鎊。另外，蘇格蘭雖然在今年4月出台的租戶保護法(Cost of Living Tenant Protection Act)中，將現有租戶租金升幅限制在3%，但新出租單位租金按年則升13.4%，平均月租達935英鎊，為10年來最大漲幅。

收租淨利潤跌至16年最低

第一太平戴維斯亦有報告指，在利率上升推動下，買樓出租的投資者淨利潤已降至2007年以來、16年的最低水平。根據政府數據顯示，今年第一季度，因業主出售房屋或提高租金而無家可歸的家庭數量，按年增加了27%。

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