海外樓市專題｜重點不涉利息 伊斯蘭按揭圓英國置業夢

英國樓市因應通脹高企及持續加息影響陷入膠著狀態，買家議價空間較大，而有不少港人對於投資英國物業仍希望申請按揭。其實英國除一般大型銀行、中小型財務機構外，還有一種特殊按揭可供選擇，一般人相信都未必知道，就是伊斯蘭理財(Islamic Finance)或伊斯蘭按揭(Islamic Mortgages)。原來除了伊斯蘭教徒可以光顧外，其他人都可以申請，值得留意是，伊斯蘭按揭是不存在「利息」兩個字。(撰文︰Wendy全球樓行)

據英國大型屋網Zoopla數據顯示，當地樓價在過去6個月內以全英國計，累跌1.3%，倫敦樓價於5月則按年走低0.2%。評級機構穆迪預料，持續高企的通脹和最近貸款利率飆升，將引發英國樓市出現調整，樓價未來2年恐瀉一成，另預計英國經濟今年下半年進入衰退，並將會持續六個季度，而到明年年底，失業率將達到6%。

面對經濟轉差、樓市回調，卻有不少人借機「趁低殺價」買入磚頭，又不想以現金full pay置業，冀藉物業按揭置業，由於入息水平無法達到大型銀行借款要求，故希望尋找另類方法上車。筆者曾遇過有港人以公司名義申請伊斯蘭按揭，由於是自僱關係，收入時高時低，計劃購買英國樓時，又想申請75%的高成數按揭，因而選擇此類按揭。當然收入不高或不穩定，申請高成數按揭時，銀行基於風險管理，收取的「按揭利率」相對較高，行內的Broker稱，「Higher borrowing ratio = Higher rates」，不過，重點是伊斯蘭融資方案是不存在「利息」二字。

必須符合教義

傳統上，伊斯蘭教教義上禁止列明放貸人獲得固定回報或利息的借貸合同，因為會給放貸人帶來不勞而獲的收入，從而令借款人負上不公的責任。故此，伊斯蘭信徒置業，若需要承造按揭，會使用符合其教義的Islamic Finance。

可揀合夥人制度

今次簡易介紹Islamic Finance，目前英國提供各類型的伊斯蘭抵押貸款，其一是合夥人(partnership,Diminishing Musharakah)制度，基本上「借款人」(即物業買家)跟銀行之間是一種聯合企業或合夥人關係，當購買物業時，兩者是共同擁有物業，「物業買家」付出的首期就是其所佔的股份百分比，其餘百分比就屬於銀行。例如物業價值30萬英鎊(約297萬港元)，買家需付出6萬英鎊(約59.4萬港元)的首期，佔比20%，銀行擁有80%，為了購買餘下的股份，以致擁有整個房產，每月向銀行支付定額的「資本」。由於買家已入住該物業，同時每月亦需要向大股東支付租金，在特定的年期內(通常是25年)，以購買銀行所擁有的股份，最終可擁有物業的100%擁有權，情況類似共享業權(Shared Ownership)。

買家與銀行可設立單一資產信託

第二種是「另類」的租賃制度(leasing，Ijara)，一份讓買家由租到擁有物業的協議。買家有心儀單位，並與賣方協定價格後，邀請銀行代為購買。其中一個方法是買家與銀行設立單一資產信託，以信託形式買入物業，倘買家支付定金10%至20%給銀行，成為信託股份份額，然後銀行將物業「出租」給買家，買家每月支付定額款項給銀行，一部分是租金，另一部分則是增持信託份額，直到買家100%擁有整個信託資產。

經常轉錢去馬會投注恐被拒申請

不過，申請伊斯蘭按揭亦有很多須知及限制，例如伊斯蘭按揭教義中一項是不可以賭錢，假設申請者是被邀請去馬會食飯並代為付款，在銀行的月結單顯示出Jockey Club，雖然伊斯蘭銀行不明白馬會可以吃飯，他們只認為是賭博地方，或不會批出按揭。另外，又或者申請者經常轉錢去馬會投注戶口，在申請按揭時，銀行大多會查閱近一年的銀行月結單，當發現有關轉帳，有不明文規定或會拒絕申請。

原文刊登於 AM730 https://www.am730.com.hk/地產/海外樓市專題-重點不涉利息-伊斯蘭按揭圓英國置業夢/383015?utm_source=yahoorss&utm_medium=referral