私樓賣遲一年 帳面賺少約一成 2013至2017年入市 賺幅最少|樓市數據

樓市持續下行,各區二手樓價均告下跌。(資料圖片)
樓市持續下行,各區二手樓價均告下跌。(資料圖片)

樓市持續下行,在藍籌屋苑樓價也累創新低的時候,細價樓或持貨期短的單位更成蝕本「重災區」。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出,20236月至11月樓價持續下跌,與2022年下半年的調整高度相似,並選取上述兩個時段的私人住宅轉售登記按上手買入年份作比較,現時樓價已重返2017年水平,而20132019年買入(持貨4年至10)的業主,能夠獲利的空間明顯收窄,導致議價幅度較少,所以轉售宗數比例下跌4個百分點;惟上手業主於2012年或以前買入(持貨11年或以上)的轉售宗數比例卻增加,相信因為早年購入物業的業主仍有較大賺幅,故議價幅度較大,而獲買家承接。在跌市未完情況下,20132017年買入(持貨6年至10)的業主,若遲一年將單位賣出,少賺逾一成半。

持貨11年或以上 99%有得賺

以帳面獲利比例計,2013年或之後買入(持貨10年或以下)的單位,於2023年售出帳面獲利比例,較2022年顯著下滑。其中20132017年買入的獲利比例,由92%跌至85%,比例下跌7個百分點;而20182022年買入的獲利比例,則由44%跌至26%,比例下跌18個百分點。至於2012年或以前買入(持貨11年或以上)的獲利比例則未有變化,維持超過99%業主都能錄得帳面獲利。

帳面獲利幅度方面,今年轉售的平均帳面獲利幅度,較2022年全面下調,即業主遲一年沽出的賺幅減少了,當中以20132017年買入的獲利下跌最多,少賺16%;而20082012年買入、20182022年買入及2007年或以前買入的業主,分別少賺8%12%不等。

今年二手樓業主遲一年沽貨的賺幅減少,當中以2013至2017年買入的獲利下跌最多,少賺16%。(資料圖片)
今年二手樓業主遲一年沽貨的賺幅減少,當中以2013至2017年買入的獲利下跌最多,少賺16%。(資料圖片)

持貨10年以下 蝕幅按年增最少一成

以帳面蝕讓比例計,2013年或之後買入(持貨10年或以下)的單位,於2023年售出帳面蝕讓比例較2022年急升;20132017年買入的蝕讓比例,由去年8%上升至14%,比例增加6個百分點;20182022年買入的蝕讓比例,則由2022年只有53%大幅上升至2023年的72%,比例急增19個百分點。此外,帳面蝕讓幅度方面,今年轉售的平均帳面蝕讓幅度錄9%14%,較2022年的8%10%僅輕微上升,可見不論業主何時購入單位,願意蝕讓出售物業的幅度同樣只約一成左右。樓價向下趨勢持續,2013年或之後買入(持貨10年或以下)的業主,於2023年沽出單位,比一年前蝕多10%13%不等。

此外,受樓市氣氛轉弱影響,2019年或以前買入(持貨4年或以上)的單位,於2023年售出宗數錄5,434宗,較2022年沽出的8,133宗下跌33.2%,其中20132017年買入(持貨6年至10)及於2023年售出的單位共1,581宗,佔成交總宗數兩成九;而於2022年售出共2,608宗,佔成交總宗數三成二,轉售宗數比例下跌3個百分點;20182019年買入的轉售宗數比例,亦下跌1個百分點。相反,2012年或以前買入(持貨11年或以上)及於2023年售出共3,000宗,佔成交總宗數五成半,而於2022年售出共4,165宗,佔成交總宗數五成一,轉售宗數比例增加4個百分點。

政府上月推出減辣措施前,3年SSD鬆綁期滿的單位沽貨宗數,顯著增加達三倍。(資料圖片)
政府上月推出減辣措施前,3年SSD鬆綁期滿的單位沽貨宗數,顯著增加達三倍。(資料圖片)

3鬆綁期滿即轉售宗數 今年大增三倍

值得注意是,20202022年買入(持貨3年或以下)的單位業主,於2022年仍受制於SSD綑綁期,所以沽出宗數較少,僅錄96宗,但2023年有業主SSD鬆綁即沽,故轉售宗數推升至386宗,明顯增加三倍。

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