萊坊指今年首季勞動人口跌0.8% 港住宅樓價3個月內或跌1.2%-3.6%

<匯港通訊> 萊坊今天報告指，過往的報告強調恒生指數(HSI)長期領先香港樓價一至兩個季度，失業率與樓價之間的關聯性很高，但短期內有可能會有結構性斷裂，特別在失業率急速增長的情況下。

就香港住宅樓價關聯性發表文章。分析同時表明，無論是一個長的時期還是近年疫情期間，勞動人口的規模一直是樓價和租金的重要指標。在2004年至2019年的15年期間，勞動人口呈上升趨勢，這趨勢直到2020年才產生變化，當時香港面對移民潮、經濟衰退、新冠疫情以及與人口老齡化等問題，影響勞動人口的永久結構性轉變。沒有勞動人口輸入，人口老齡化問題不可能在短時間內得到緩解。因此，勞動力規模的縮小導致對住房的需求減少。

港府推出了多項措施，例如「高端人才通行證計劃」，以吸引全球頂尖人才來港。合資格的海外人才在香港定居，可獲退還在香港購買住宅物業的額外繳交的印花稅(包括買家印花稅和新住宅印花稅)。然而，政府放寬買家印花稅以吸引人才，但對住宅市場沒有太大的直接影響。對比本港380萬勞動人口，僅增加8700名人才並不會帶來顯著的影響。

根據萊坊回歸分析，今年第一季勞動人口下跌0.8%，樓價在三個月內或會下跌1.2%至3.6%，而住宅租金僅會下跌0.4%至2.3%。雖然這是一個純粹的事後技術性分析，但每當其看到未來不確定時，它都可以作為參考。

報告認為，不論是疫情前或疫情後，勞動人口的規模一直與樓價和租金的關係最密切。貨幣供應量M3和 HSI 等指標在特定時期與樓價或租金的關係很密切，但長期的一致不能與勞動人口相提並論。自疫情以來，恒指和最優惠利率與樓價和租金的關係更為密切，但不被視為最強的長期指標。

報告指，香港現正面臨移民潮、新冠疫情及人口老化的問題，令勞動力疲弱。如果不輸入勞工，勞動人口下跌問題就不會在短時間內得到解決。

萊坊董事､大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，勞動人口規模不僅影響香港的經濟發展，同時亦與樓價及住宅租金的關係密切。雖然香港已經與內地及其他地方完全通關，經濟及旅遊業亦見有報復式反彈，但香港樓市短期內仍受多個不利宏觀因素影響，其中包括高息口、出入口疲軟、股市表現欠佳等。若然未來幾個月未見勞動人口規模明顯回升，香港今年的樓價及住宅租金表現將較預期遜色。 (SY)

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