負資產|中原按揭王美鳳:料第四季宗數續升 應對負資產首重是……
金管局今日(31)公布負資產住宅按揭最新調查結果,負資產住宅按揭在今年第三季末增加至11,123宗,較第二季末3,341宗增加2.3倍;涉及金額亦由173.5億元,按季回升241.5%至593.6億元。中原按揭董事總經理王美鳳表示,今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年,受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響,第三季末樓價已較今年高位累積回落約7%,年內樓價升幅全被蒸發,樓價返回約近去年底水平,即今年第三季末的樓價較去年高位下跌約15%,負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平;由於樓價較去年高位已穿1成界線,令較新造的高成數按揭,尤其九成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。
王美鳳指出,今年樓價先升後跌,在彈升7%後,截至第三季掉頭回落7%,令年內負資產數字在首兩季回落後於第三季重返上升局面。第四季樓價受政府「減辣」、發展商啟動新盤銷售等因素帶動樓市氣氛,料可將樓價跌勢由原本預期之5%,延緩至3%;預料第四季負資產數字將進一步增加,但仍維持低5位數字水平。
負資產|息率上升減慢按揭本金歸還速度
王美鳳解釋,負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還的按揭餘額,故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關;當樓價累跌10%或以上,在帳面上計算的負資產個案便無可避免增加。而且,由於按揭息率由去年約1.5厘,逐步升至現為4.125厘,現時業主每月供樓的本金比例較以往低,歸還本金速度較以往慢,若樓價並未扭轉回升,脫離負資產的速度亦會較以往減慢。
負資產|現時實質信貸風險及市場風險仍甚低
王美鳳稱,然而,現時負資產個案的拖欠比率由上季0.09%,降至0.02%近乎零的極低水平,失業率亦維持2.8%甚低水平,即使負資產宗數上升,現時實質信貸風險及市場風險仍甚低。再者,自政府於7月份放寬銀行按揭成數至高達七成,令非按保上會的首期門檻降低,市場上選擇以非按保上車的用家有所增加,有助減低高成數按保的市場比例,從而降低物業跌入負資產的風險。
負資產|供款佔入息比率幾多較理想?
王美鳳提醒,供樓人士應對負資產首重保持按時供款,提防斷供至為重要,故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性,並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況,以提高按揭供款防守力;而籌劃置業預算時,每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。
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