負資產｜中原按揭王美鳳：料第四季宗數續升 應對負資產首重是……

金管局今日(31)公布負資產住宅按揭最新調查結果，負資產住宅按揭在今年第三季末增加至11,123宗，較第二季末3,341宗增加2.3倍；涉及金額亦由173.5億元，按季回升241.5%至593.6億元。中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年，受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響，第三季末樓價已較今年高位累積回落約7%，年內樓價升幅全被蒸發，樓價返回約近去年底水平，即今年第三季末的樓價較去年高位下跌約15%，負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平；由於樓價較去年高位已穿1成界線，令較新造的高成數按揭，尤其九成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。

王美鳳指出，今年樓價先升後跌，在彈升7%後，截至第三季掉頭回落7%，令年內負資產數字在首兩季回落後於第三季重返上升局面。第四季樓價受政府「減辣」、發展商啟動新盤銷售等因素帶動樓市氣氛，料可將樓價跌勢由原本預期之5%，延緩至3%；預料第四季負資產數字將進一步增加，但仍維持低5位數字水平。

負資產｜息率上升減慢按揭本金歸還速度

王美鳳解釋，負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還的按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關；當樓價累跌10%或以上，在帳面上計算的負資產個案便無可避免增加。而且，由於按揭息率由去年約1.5厘，逐步升至現為4.125厘，現時業主每月供樓的本金比例較以往低，歸還本金速度較以往慢，若樓價並未扭轉回升，脫離負資產的速度亦會較以往減慢。

負資產｜現時實質信貸風險及市場風險仍甚低

王美鳳稱，然而，現時負資產個案的拖欠比率由上季0.09%，降至0.02%近乎零的極低水平，失業率亦維持2.8%甚低水平，即使負資產宗數上升，現時實質信貸風險及市場風險仍甚低。再者，自政府於7月份放寬銀行按揭成數至高達七成，令非按保上會的首期門檻降低，市場上選擇以非按保上車的用家有所增加，有助減低高成數按保的市場比例，從而降低物業跌入負資產的風險。

負資產｜供款佔入息比率幾多較理想？

王美鳳提醒，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。

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