執笠潮｜盤點核心區空置率 尖沙咀最慘 中環名店回歸 中資餐飲旺區插旗｜Yahoo

【Yahoo 新聞報道】市道低迷，商舖「執笠潮」未止。然而業界數字顯示，近月商舖空置率大致轉趨平穩，原因是「一雞死一雞鳴」。地產代理業界人士分析，有人結業也有人開業，集團式中資餐飲大舉來港「插旗」，例必選址人流較集中的核心旺區；本地商戶經過疫情的損耗，更傾向物色「平靚正」地段。

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租金拖累估值 業主或須補差價

執笠潮持續，不少網民歸究業主不肯減租，有說法又指減租或導致租值下降並影響銀行貸款。中原(工商舖)董事總經理潘志明接受《Yahoo 新聞》訪問時則表示，據其觀察，大部分業主都肯減租，減幅由 10% 至 30% 不等，以一線旅遊消費街道的減幅最大。至於租值影響貸款一說，他解釋實際應是銀行按揭成數比率下調，「其實（減租）要拎 bank consent，譬如本來你是借了一千萬的、值五萬元租的，但是你現在租得兩萬，變相它的估價就變低了。銀行就可能叫你補回差價，不是說不按給你。」最終選擇丟空抑或降租補差價，決定權還是落在業主手上。

尖沙咀續成吉舖重災區 柏麗大道「越做越 cheap」

根據中原(工商舖)的數據，自去年下半年起，中環、銅鑼灣、尖沙咀、旺角及灣仔等空置率已轉趨平穩，基本上維持在 5% 至 10%。當中尖沙咀依然是頭號重災區，空置率自去年下半年起持續緊貼 10%。潘志明分析，尖沙咀的問題在於「高不成低不就」，廣東道、海防道一線街道的奢侈品牌依舊撐起出租率，但其餘街道如加連威老道大多欠缺特色，唯有金馬倫道轉型特色飲食街成功，才挽救了部分空置率。

他形容，柏麗大道更是今非昔比，「租金每況愈下，現在單一舖位最便宜的，租五六萬一個月而已。那就很多租客來租啊，夾公仔啊、賣篋啊、散貨啊，那條街就越做越 cheap。」以前柏麗大道中段舖位可以租到十多二十萬元，現時劈價逾 50%；靠近九龍清真寺那段本應最旺，以前「龍頭舖」租「孖舖連閣樓」，舖租逾百萬元，現在即使減租 30% 至 50%，部分仍然丟空。潘續指，另一原因在於遊客消費習慣改變，多數來到只是想光顧「抵食」商店或者到網紅店「打卡」，所以只有麵包店、茶餐廳會大排長龍。

中環空置率回落 名店來又去

核心區當中，中環算得上收復了失地。潘志明說：「疫情高峯去到 20% 的空置率，很誇張的。最黑暗的時間，就因為很多龍頭旗艦店撤退了：奢侈品撤退、銀行撤退、金舖撤退、鐘錶珠寶撤退。」由於中環地段租值不菲，所以疫情期間丟空數年無人敢租；業主亦不願降價，以免影響周邊高檔次商戶。中環區 2024 年 4 月的最新空置率為 8.36%，潘志明指主要是因名牌鐘錶、大型運動服裝、眼鏡舖等落戶中環，「近半年至一年時間，都叫陸續改善。」他舉例說 Franck Muller、溥儀眼鏡、On Running 等品牌仍然選擇中環，行業不變，只是換了部分品牌，「始終中環都是香港的核心 CBD，對於品牌效益就會大很多。」

銅鑼灣空置率回不去 二三線街道慘淡

至於銅鑼灣，目前空置率徘徊在 6% 左右，潘志明形容，相對各區，銅鑼灣的空置率「講真不算太嚴重的。」以前自由行年代，銅鑼灣是遊客必到的打卡勝地，空置率可以低於 1%，但目前一線街道如羅素街、波斯富街空置率低，因業主減租，餐飲、時裝、連鎖店都有進駐；但二、三線的街道如謝斐道、駱克道、告士打道則較大吉舖，「因為民生舖位，可能壓力比較大，也不是主力做遊客生意，變相多了一點點空置。」

中資輕餐飲旺區「插旗」 「local品牌很少跟他們爭」

目前各核心區空置率大致趨向平穩，但潘志明指數字上不算「健康」。2018 年之前自由行最暢旺的時候，空置率通常僅 3% 左右，但現時分區空置率於高位徘徊，甚至高至 10%。潘指近年中資進駐香港，總算消化了部分空置率，例如手打檸檬茶、茶飲店、燒烤店等。「他來香港不會開一間的嘛，一開少則就五六間、多則就二十幾三十間，有些更直接講到明就是想在香港的 IPO 集資上市的。」潘續指，據經紀等界別的觀察，內地不少品牌一直都在物色香港店舖，所以相信趨勢會持續。

潘志明形容，本地商戶與中資商戶比較，有此消彼長之感。內地餐飲品牌來港並非新鮮事，但以前是中大型的餐飲為主，如小肥羊、劉一手重慶火鍋，但現在改以輕餐飲為主，所以見到興起的就是手打檸檬茶、蜜雪冰城等，舖位面積不用很大，以量取勝。至於本地商戶，在疫情期間已五勞七傷，人工、租金、食材及運輸成本都貴，不敢積極租舖。反觀內地來港的資金較龐大，多數是集團式經營，要打入香港市場一定是先進駐熱門地區，「local 品牌呢，都很少跟他們爭啦，local 品牌現在就反過來選一些平靚正的地方，他們熟悉嘛：香港究竟哪裏有生意做、多少錢租才能圍到皮。」平靚正地區包括天水圍和石門，前者居民不會到外區消費，後者工商區人流集中，可避免跟中資直接競爭。