【胡．說樓市】解構按揭申請危機！上會前應否還清私人貸款？

有「私人貸款」，再去申請按揭買樓，肯定未必輕鬆。《胡．說樓市》Facebook觀眾就受到這個問題困擾。究竟手持一筆「私人貸款」，對樓按影響有幾深遠？四大考慮點，專家逐一拆解。

「問題一：我有一筆「私人貸款」，銀行在審批按揭時，會怎樣計算入去?」

銀行在計算「供款佔收入比率」時，究竟是先將「私人貸款供款」在「收入」扣減後，去衡量是否供得起，抑或是以「總債務」，亦即「私人貸款」及「按揭供款」相加，去對照「收入」呢？

個案中例子，男女事主有積蓄185萬元，兩人月入60,000元，他們希望購買600萬物業。若承造八成按揭，以現時息率2.375厘，攤分30年供款期計，月供18,655元，但由於男女事主有「私人貸款」月供14,000元，「總貸款額」就是32,655元，對照60,000元收入計算，會超出供款佔入息一半標準。

「問題二：向銀行做按揭要進行「壓力測試」，私人貸款供款又需否計算？」

而且銀行審批按揭，準買家需通過壓力測試，亦即假設現息口加息三厘後，供款不高於入息60%，只是「私人貸款」部份，就不需計算。

以剛才例子計算，同一物業在加息三厘後，月供會跳升至26,900元，連同私人貸款14,000元，「總貸款額」就是40,900元，月入需有68,170元才可過到測試。

「問題三：到底我有一筆「私人貸款」，會推低多少借貸能力？」

因此，個案中的男女事主，在沒有還清私人貸款下，並不足以購買600萬元物業。若倒轉推算，他們最高的「貸款額」為390萬。連同本身積蓄，應可買入「樓價」575萬元。

相比之下，如果男女事主先清還整筆「私人貸款」50萬，雖然首期比例會縮減至135萬，但以60,000元收入推算，最高「貸款額」為513萬，連同本身積蓄，最高可負擔樓價是648萬元。

「問題四：提前還洗「私人貸款」有什麼要注意？」 換句話說，有私貸與沒有私貸，最高可負擔樓價有73萬元差距，所以還清「私人貸款」後再申請按揭理應較為著數，但就要留意提前還清「私人貸款」會否涉及罰息或手續費。

而且，就算繳清「私人貸款」，信貸資料庫也需要一個月至個半月才會作出更新。準買家在入市時，也不應以「最高可負擔樓價」作入市基準，只因這裡未計及買樓的雜費開支，包括律師費、釐印費及經紀佣金。