啟德爭議｜五任特首改完又改 拆解規劃演變過程 本研社：CBD2有爛尾跡象

從跑道區的海濱長廊上慢跑，吹着海風、經過偌大的公園，單軌鐵路緩緩在公園上方駛過，不遠處就是甲級寫字樓、還有24小時地下購物街...這是多年來市民對啟德發展區的預想。自98年舊機場遷出，啟德大片地皮「曬太陽」多年，歷屆政府摩拳擦掌，提出多個建議和計劃。部分基建設施已經或尚待落成，有些則已胎死腹中。關注規劃及土地運用的本土研究社認為，啟德「CBD2（第二個核心商業區）」計劃已呈現爛尾跡象。

首任特首董建華提出啟德發展計劃以配合「八萬五計劃」，當時《東南九龍發展規劃》研究報告指啟德可興建近12萬個單位，容納32萬人口，又提出成立商業中心及50公頃大的都會公園，T2中九龍幹線及屯馬線的雛形亦在此時提出。

董建華年代：建屋縮水 填海告吹

然而，亞洲金融風暴橫掃香港，樓價暴瀉七成，八萬五計劃擱置，加上時任房屋局局長孫明揚推出「孫九招」救樓市，令啟德建屋計劃中斷，第一個發展計劃告吹。至於填海部份，啟德計劃原擬填海近300公頃，後來修訂至133公頃，但因2004年灣仔填海計劃司法覆核案而告吹，令地皮繼續「曬太陽」。

曾蔭權年代：CBD2.0願景 擬建單軌鐵路

曾蔭權出任特首後不久，提出在啟德興建啟晴、德朗邨，2007年施政報告再推《十大建設計劃》，將啟德區改劃為綜合發展區，居民容量縮減至9萬人，並增加郵輪碼頭、體育城等大型設施。計劃又指出以單軌鐵路連接觀塘、啟德及九龍灣的環保運輸系統，並在2009年展開可行性研究。曾蔭權其後再打「金融牌」，「起動九龍東」提出繼中區後，九龍東將成「第二個CBD」，開拓寫字樓供應。

梁振英年代：「城中樂園」大計不了了之

不過，梁振英曾經不滿啟德只容納9萬人口實在太奢侈，接任特首後被指計劃把啟德體育城搬往欣澳，換取興建更多的住宅，容納多3萬人，引發體育界強烈反彈。時任政務司司長林鄭月娥澄清政府無計劃改變啟德體育園計劃。

至於郵輪碼頭經歷流標後由政府斥資，2013年竣工。同年，梁提出「飛躍啟德」計劃，在前機場跑道末端及毗鄰建立城中樂園，發展成世界級旅遊、娛樂和休閒樞紐，當中包括商業、辦公、酒店用途等設施，但樂園大計後來不了了之，土地繼續冬眠。

林鄭月娥年代：單軌鐵路計劃告吹 建方艙醫院

發展「九龍東第二核心商業區（CBD2）」是林鄭月娥從官以來多年「心血」。然而自她出任特首後，啟德商業地一年多內三度流標，政府更以道路狹窄、高架系統阻礙救火等技術原因，於2020年取消高架單軌鐵路計劃，改以「多元組合」方式，包括自動行人天橋、單車徑、電動巴士及小巴等來發展九龍東環保連接系統。加上疫情夾擊，政府將啟德郵輪碼頭改為社區隔離及暫託中心，更在旁興建方艙醫院。同一時間，啟德豪宅相繼落成，啟德站亦在2020年啟用。

李家超年代：擬建簡約公屋

特首李家超上場後，啟德跑道區上其中三幅地皮已改劃為住宅用地。他在新一份施政報告提出興建簡約公屋，選址之一的啟德世運道共有1.07萬伙。該區隔離設施亦因疫情放緩，計劃改為青年宿舍。

至於原計劃長1500米的啟德地下購物街，發展局早前稱近啟德站的部分已落成，其餘料於未來數年至2029年間逐步落成啟用。現在啟德仍是沙塵飛揚，新建豪宅陸續有來，料啟德體育園會在2024年或之前竣工，以迎接2025年的全運會；談了20多年的都會公園，亦暫定兩年後落成。

本研社：核心商業區願景走樣

本土研究社成員陳劍青認為，啟德的「CBD2」計劃已呈現爛尾跡象，如東九龍的甲級商廈空置率較其他區高，政府無法不去改變部份用地，令核心商業區規劃願景走樣。他舉例，啟德現況跟韓國松島國際都市相似，政府同樣想於一個遠離原核心商業區的地方規劃CBD2並設住宅區，希望讓上班族在附近居住而帶動整區經濟，可是因20多年來空置和延誤問題嚴重而無法實現當初願景。

陳劍青續指，啟德整個發展模式由起動九龍東辦事處跟不同業權人磋商，令規劃變得「piecemeal（零碎）」，亦未有不時吸收公眾意見作檢視，缺乏「public planning（公眾規劃）」。政府又常以賣地思維先行，忽視九龍東本身較重庶民經濟和中小型企業的特質。他建議，如要走出瓶頸，「就不當這區是CBD地去發展，去中心化」，同時包容不同階層商業活動，如推可負擔和特惠商廈以鼓勵創業或設共享空間等，扶持有發展潛力的中小型公司，嘗試讓這區活起來，「一個規劃要20年才會成形，城市規劃上要容許改動才會靈活」。

規劃署：有序落實CBD2策略

規劃署覆稱，CBD2涵蓋九龍東的啟德發展區、觀塘及九龍灣的商業地帶，連同正在興建或已獲批的項目，商業樓面面積約400萬平方米，與中環核心商業區相若；同時，啟德區內仍有約91萬平方米商業用地樓面面積尚未推出，政府按用地成熟程度和市場情況分段推出，而發展局上月公布2023-24年度賣地計劃已包括啟德跑道區4C4商業用地，即政府正有序增加區內商業用地供應，落實九龍東為CBD2的定位策略。

啟德發展計劃內部份項目：

• 施工中：

• 策劃及設計中：

• 已擱置／暫時擱置：

＊資料來源： 立法會文件、啟德分區計劃大綱圖、土木工程拓展署啟德辦事處網頁

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