租屋注意事項|香港租屋全攻略!租屋12大注意事項+陷阱+禁忌一次過睇

·10 分鐘文章

在香港,打工仔事業起步就要上到樓非常困難,租屋幾乎是普羅大眾的必修課題,然而租盤這麼多,要租到心水、性價比高的靚樓實在殊不容易,馬上和你看香港租屋全攻略,讓你一次過了解租屋注意事項、租屋可能遇到陷阱及禁忌!

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租屋注意事項|香港租屋全攻略!租屋12大注意事項+陷阱+禁忌一次過睇

香港租屋注意事項

1.搵樓途徑

談及搵樓,很多人都會最先在大型網上搵樓平台如28 House、591等搜尋心水樓盤,或是到地產代理店舖或向相熟經紀查詢,雖然透過地產代理公司搵樓會較為方便,但是則要支付1%的佣金,因此不少人亦會轉而選擇網上租樓平台,透過網上租樓平台直接與業主聯絡可以節省佣金開支。與此同時,網上租樓平台上會齊集多間地產代理公司的租盤以及業主的自讓租盤,但另一方面就需要親力親為丶自行處理一切事項。如果找代理代為處理的話,持牌地產代理對樓宇租售交易有專業知識,且受到地產代理監管局所規管,故委託專業的地產代理可以獲較大保障。加上代理會與客戶簽訂《地產代理協議》,大家都會掌握對方的真實資料,雙方對自身保障也較大。市民如有懷疑或發現地產代理的操守有問題,甚至可向監管局查詢或投訴。

2.開支預算

一般而言,租屋會收取「兩按一上」的費用,指的是兩個月按金以及一個月上期(首月租金),而按金如無意外,大多會於租約完結時退還。若屬於地產代理租盤,就要另外預備半個月租金,作為代理佣金。租盤的租金大多已經包含了物業管理費及差餉,然而水電煤和維修的費用就未必包括在內,因此在簽署租約前必須查詢清楚。如果可以一次過交半年,甚至一整年的租金,可以試試與業主議價,這樣業主或有機會願意減價,租客隨時能夠節省為數不少的租金支出。

3.睇樓

不論是買屋還是租屋同樣需要睇樓,一般在網上平台搵樓的時候都只會見到租盤的照片和影片,但可能現實會與圖片不符,所以一定要相約業主睇樓,了解租盤的真實狀況,最好當然是要多看幾個租盤,貨比三家後再決定。如若身邊有曾有睇樓經驗的朋友,不妨可以邀請他們一同陪同睇樓,協助檢查細節。

4. 單位實用面積 VS 建築面積

香港單位面積通常以平方呎及「建築面積」計算,建築面積可能包括公共空間面積,例如電梯大堂、樓梯間等等)。自二零一四年開始,政府要求地產代理公司在廣告上需列明單位的「實用面積」(即單位的實際面積,不包括公共空間面積)。

5. 出租同意書

簽約前可請業主出示銀行發出的出租同意書。皆因銀行普遍規定業主在按揭期間出租單位,必須事先取得其書面同意,否則業主一旦斷供,銀行毋須租客同意亦可上門收樓,租客有機會被「迫遷」而無法討回按金及上期。同時,租客亦可能需要帶備工作證明文件,例如工作證、糧單、稅單及強積金供款單等,以證明租客有穩定的收入。

6. 印花稅(打釐印)

簽訂正式租約後,租約一式兩份由業主及租客保管,並需要於30日內到稅務局繳交印花稅,即俗稱「打釐印」,而印花稅率由租約長短而定,一般由0.25%至1%不等,印花稅一般由業主與租客共同攤分。若租約沒有打釐印,法庭將不接受相關租約作為呈堂證供,若日後雙方有爭拗,則沒有法律保障。

如租約年期一年內,印花稅率年租或平均年租的0.25%;如租約一年至三年,印花稅率是年租或平均年租的0.5%;如果是三年以上,印花稅率是年租或平均年租的1%。另一式兩份打釐印須另加5元手續費。

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7. 分清「生、死約」

坊間主流租約期普遍定為兩年,俗稱「一年生一年死」。一般租期的首 12 個月為「死約」,而「生約」為租期的第 13 個月至租期完結。除非租約有另外規定,否則租約期內業主不能加租,而「死約」期間租客亦不能退租,任何一方違約都需要作出賠償。

8.雜支費用計清楚

差餉、水費、電費、管理費等等雜費,未必已計算在每月租金內,租樓前問清楚租金是否「全包」,同時向業主索取單位水、電、煤單據,仔細核對清楚對上一次用量紀錄,確保沒有欠款,以免日後「口同鼻拗」。一般來說,租客會負責單位嘅水費、電費、煤氣費、甚或寛頻費用等起居雜費,亦即係用者自付模式。而業主則負責管理費、差餉地租等費用。至於物業維修費用就要視乎情況,如果單位出現結構上問題,一般都會由業主負責維修。

9. 傢俬電器驗清楚

假如單位包含傢俬和電器一同出租,租客最好根據清單逐項檢查點算,並在租約內列出單位所有設施交樓時之狀況,交樓時亦建議先用拍下單位情況影片,以免屆時有所爭執。簽訂租約時,與業主確認及訂明維修責任。

另外亦應檢查水電掣是否正常,只需在睇樓的時候將單位內所有的水龍頭都打開約1分鐘,看看供水是否正常,水的顏色丶水壓和水量有沒有問題。至於檢查電掣,附通電顯示燈的電插頭去看看電掣開關是否正常。

10.小心單位漏水

另外租樓其中一樣大忌就是漏水,影響自己之餘亦可能影響鄰居。睇樓時多加留意牆身有否新的油漆痕跡丶或是有否「裝修味」,因為業主有可能是想籍此掩飾喉管漏水的問題。另外,亦可檢查清楚窗邊和天花板位置的油漆有否隆起,若是有隆起就代表單位有漏水的問題。

同時,地板亦是另一需要檢查的地方,地板要是有發黑的現象,亦代表租盤曾有漏水問題。如果想可以檢驗得更清晰,新婚夫妻可以相約於雨天後睇樓。

11.檢查門窗開關

在睇樓時切記要多開關幾次租盤內的門窗,籍此檢查它們的暢順程度。另外,新婚夫妻應要檢查窗戶的螺絲位、窗鉸以及防水膠邊,看看是否關閉嚴實。新婚夫妻亦應要檢查門鎖是否能夠正確上鎖,會否出現過鬆或過緊情況,至最後的步驟則為關上門視察門縫的大小。

12.留意大廈配套

除了內籠,大廈配套亦非常重要,例如要留意該屋苑的電梯數目,如果電梯數目太少,日後在繁忙趕時間上班或會受到影響。另一方面,保安系統亦是關鍵一環,應留意屋苑的保安員工作態度、CCTV分佈,如果有會所的話,也可參觀一下,確保設施正常。此外,亦應留意樓宇狀況,維修時間等等。

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租屋陷阱

1.重複簽睇樓紙

根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,不論是租是買,持牌代理帶客睇樓前,必須與有睇樓客戶簽署「地產代理協議」,亦即「睇樓紙」。雙方簽過睇樓紙後,睇樓客不得事後經由另一代理或直接向業主租買該視察單位,否則須向原代理賠償佣金。

「睇樓紙」的有效期為3個月,在這段期間若是租用了該單位,就需要向該份「睇樓紙」約束的地產經紀支付佣金。由於不同的地產代理可能都會擁有同一盤源,如果經不同代理重覆睇了同一單位並於限期內決定承租,就需要支付雙倍的佣金。

2.遇到凶宅

香港樓太貴,很多人不忌諱租到價錢特別便宜的凶宅,若是想避免租到凶宅,不少人都會查閱網上的查凶宅網,亦可以查閱土地註冊處的檔案,如果單位業主已過世的話,註冊記錄上會有「死亡證」,會記載下死者的死亡地點以及原因,事實上,地產代理經紀是亦有責任告知準租客單位是否為凶宅。

3.遇上假業主

近年騙徒假扮業主放租的案件接二連三發生,新婚夫妻如若不想被騙去「兩按一上」的話,就一定要在事前核實清楚業主身份的真偽。建議買家如果落訂,支票抬頭要寫業主的代表律師樓,由律師確認交易後再轉交業主。不要直接將錢存入業主戶口,更加不要現金落訂,以防撞到假業主後,訂金代代平安後一走了之。

4.租到「化妝樓」

近年,有不少的「化妝樓」出現,業主會以翻新裝修去粉飾單位的瑕疵;單位看似富麗堂皇,但其實內藏不少「陰濕位」。若是不小心租到「化妝樓」,新婚夫妻除了會住得不舒適之外,還可能需要增加額外的維修開支,所以睇樓時一定要check清楚。

5.單位座向不佳

單位的座向很大程度會影響租客的日常生活。單位「坐北向南」是最理想的座向,皆因「向南樓」「冬暖夏涼」。窗戶向西的「西斜樓」則是一眾租客們避以則吉的租盤,在夏天的時候單位會又熱又曬,需要長期開冷氣丶增加電費的開支 ;至於向北的單位則「冬冷夏熱」,容易潮濕發霉,租樓時要多加留意。

6.單位景觀不佳

在睇樓時,切記要留意租盤景觀,租盤若是面向主要交通幹道,或是厭惡性設施像是垃圾房丶墳場及殯儀館等等,會有著衞生和噪音的問題。留意附近有沒有其他正在興建的樓盤或是其他的基建,以免租盤的景觀和開揚程度會於日後被影響。與此同時,地盤工程施工亦會對租戶們構成噪音和塵埃污染的影響,如果租鬧市盤,亦要留意單位會否遭受光污染,霓虹燈牌的光線會非常影響生活。

7.遇上極品鄰居

香港樓宇單位密集,如果遇上極品鄰居,例如動不動投訴、行為古怪、衛生習慣差的,都會帶給人很大的困擾,所以睇樓時不妨嘗試打聽清楚。

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