買樓程序丨新手上車買二手樓流程 一文睇晒簽臨約、按揭、搵律師關鍵步驟

·3 分鐘文章

新手上車經驗不足,買樓時容易被看似繁複的手續及稅項、註冊費嚇怕。以下逐步詳解每個買二手樓的關鍵步驟,讓大家更清楚了解買樓流程。

1. 睇樓及估價

在自行尋找或透過地產代理介紹單位後,睇樓時要注意天花、窗台及牆壁是否有水漬,以及檢查電線、電掣、水管、廁所等是否正常運作。如單位裝修、景觀、座向等均合心意,買家可要求地產代理協助查冊,在物業的土地登記冊上查詢物業產權負擔。

▶︎▶︎▶︎按此查閱土地登記冊

另外,買家可於各大銀行的網站進行物業估價,於商議樓價時作為指標。銀行一般會根據物業質素、過往成交等進行估價,個別物業初期可能會出現估價不足,按揭貸款金額以實際成交價格及正式申請按揭後的正式物業估價中,較低者作計算基準,如銀行估價不足,買家或要付上更多首期。

若經地產代理介紹單位,睇樓時一般會簽署《地產代理協議》(俗稱睇樓紙),當中列明睇樓紙的有效期、單位成交而要繳付的佣金及繳付佣金的時間,以及委託的地產代理是否雙邊代理。

2. 簽訂臨約

在確定買入物業後,買家及賣家要簽訂臨時買賣合約,當中包括單位地址、單位售價、買賣雙方的個人資料、細訂金額、大訂金額、簽訂正式買賣合約日期、交樓日期等。同時,買家需繳付臨時訂金(俗稱細訂),金額一般為樓價的3%-5%。

3. 申請按揭

買家在簽訂臨約後,便可以到銀行申請按揭。買家可自行到不同銀行查詢,也可以經按揭中介申請,買家一般會比較息率、罰息期、貸款額再作決定。按揭申請如牽涉到「按揭保險計劃」、加入擔保人或其他文件問題,審批需時會較長。為預留足夠時間讓律師在交易日前安排按揭契,以及與銀行在成交日將貸款交付予賣家,買家應盡早申請按揭。

另外,申請按揭必須有火險保障,個別銀行的按揭計劃會附帶火險保障優惠。業主亦可另外為物業投保,以節省保費。

4. 聘用律師樓及簽署正式買賣合約

在聘用律師樓前,買家需注意,所委託的律師行須為按揭銀行認可的律師樓。樓宇的正式買賣合約由律師負責準備,律師樓同時會負責查冊、打釐印、支付印花稅。一般而言,律師若察覺物業有業權問題、違例建築、未付款項或其他問題時,也會向買家提出。

一般在簽署臨約後十四日內,買賣雙方會到律師樓簽署「正式買賣合約」,買家同時要繳付繳付大訂及釐印費,大訂及細訂總和通常為樓價的一成。

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首置人士按第2標準稅率繳付買樓印花稅。

5. 驗樓及簽樓契

單位的成交日一般為簽訂正式買賣合約後的60-90日,在成交日當日或臨近成交日前,買家須到單位驗收,確定單位現狀與買賣合約相符。在成交日,買家須到律師樓簽署轉讓契及按揭契,按揭貸款的銀行會將款項直接交予買方律師,並由買方律師將支票交給賣方律師。

買方律師會將轉讓契送交印花稅署加蓋印花,以及送交土地註冊處註冊,再把已註冊的轉讓契及其他所有業權契據交給買家。完成以上手續及收妥鎖匙後,買家便正式榮升業主。

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