雅虎香港新聞 買樓程序丨新手上車買二手樓流程 一文睇晒簽臨約、按揭、搵律師關鍵步驟
新手上車經驗不足，買樓時容易被看似繁複的手續及稅項、註冊費嚇怕。以下逐步詳解每個買二手樓的關鍵步驟，讓大家更清楚了解買樓流程。
1. 睇樓及估價
在自行尋找或透過地產代理介紹單位後，睇樓時要注意天花、窗台及牆壁是否有水漬，以及檢查電線、電掣、水管、廁所等是否正常運作。如單位裝修、景觀、座向等均合心意，買家可要求地產代理協助查冊，在物業的土地登記冊上查詢物業產權負擔。
▶︎▶︎▶︎按此查閱土地登記冊
另外，買家可於各大銀行的網站進行物業估價，於商議樓價時作為指標。銀行一般會根據物業質素、過往成交等進行估價，個別物業初期可能會出現估價不足，按揭貸款金額以實際成交價格及正式申請按揭後的正式物業估價中，較低者作計算基準，如銀行估價不足，買家或要付上更多首期。
若經地產代理介紹單位，睇樓時一般會簽署《地產代理協議》（俗稱睇樓紙），當中列明睇樓紙的有效期、單位成交而要繳付的佣金及繳付佣金的時間，以及委託的地產代理是否雙邊代理。
2. 簽訂臨約
在確定買入物業後，買家及賣家要簽訂臨時買賣合約，當中包括單位地址、單位售價、買賣雙方的個人資料、細訂金額、大訂金額、簽訂正式買賣合約日期、交樓日期等。同時，買家需繳付臨時訂金（俗稱細訂），金額一般為樓價的3%-5%。
3. 申請按揭
買家在簽訂臨約後，便可以到銀行申請按揭。買家可自行到不同銀行查詢，也可以經按揭中介申請，買家一般會比較息率、罰息期、貸款額再作決定。按揭申請如牽涉到「按揭保險計劃」、加入擔保人或其他文件問題，審批需時會較長。為預留足夠時間讓律師在交易日前安排按揭契，以及與銀行在成交日將貸款交付予賣家，買家應盡早申請按揭。
另外，申請按揭必須有火險保障，個別銀行的按揭計劃會附帶火險保障優惠。業主亦可另外為物業投保，以節省保費。
4. 聘用律師樓及簽署正式買賣合約
在聘用律師樓前，買家需注意，所委託的律師行須為按揭銀行認可的律師樓。樓宇的正式買賣合約由律師負責準備，律師樓同時會負責查冊、打釐印、支付印花稅。一般而言，律師若察覺物業有業權問題、違例建築、未付款項或其他問題時，也會向買家提出。
一般在簽署臨約後十四日內，買賣雙方會到律師樓簽署「正式買賣合約」，買家同時要繳付繳付大訂及釐印費，大訂及細訂總和通常為樓價的一成。
5. 驗樓及簽樓契
單位的成交日一般為簽訂正式買賣合約後的60-90日，在成交日當日或臨近成交日前，買家須到單位驗收，確定單位現狀與買賣合約相符。在成交日，買家須到律師樓簽署轉讓契及按揭契，按揭貸款的銀行會將款項直接交予買方律師，並由買方律師將支票交給賣方律師。
買方律師會將轉讓契送交印花稅署加蓋印花，以及送交土地註冊處註冊，再把已註冊的轉讓契及其他所有業權契據交給買家。完成以上手續及收妥鎖匙後，買家便正式榮升業主。
